प्रयागराज. इलाहाबाद हाईकोर्ट ने रजिस्टर्ड सेल डीड और बिक्री की रकम के भुगतान को लेकर महत्वपूर्ण फैसला सुनाया है. कोर्ट ने स्पष्ट किया कि केवल इस आधार पर कि विक्रेता को बिक्री की पूरी रकम नहीं मिली या भुगतान को लेकर विवाद है, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 की धारा 54 के तहत पंजीकृत सेल डीड को अमान्य घोषित नहीं किया जा सकता. ऐसी स्थिति में विक्रेता के पास बकाया रकम की वसूली के लिए उचित सिविल कार्यवाही करने का रास्ता उपलब्ध है.
यह फैसला Devendra Singh v. Great Home Developers Pvt. Ltd. मामले में जस्टिस अब्दुल शाहिद ने सुनाया. कोर्ट ने दूसरी अपील खारिज करते हुए ट्रायल कोर्ट और पहली अपीलीय अदालत के उन फैसलों को बरकरार रखा, जिनमें विक्रेता द्वारा सेल डीड रद्द कराने की मांग को खारिज कर दिया गया था.
3.34 हेक्टेयर जमीन की बिक्री का था मामला
मामला हापुड़ जिले की धौलाना तहसील के हसनपुर लोधा गांव में करीब 3.34 हेक्टेयर जमीन की बिक्री से जुड़ा था. अपीलकर्ता-वादी ने 10 दिसंबर 2008 को एक रजिस्टर्ड सेल डीड के माध्यम से यह जमीन प्रतिवादी कंपनी Great Home Developers Pvt. Ltd. को बेची थी.
वादी का दावा था कि जमीन की बिक्री की दर 44,25,000 रुपये प्रति बीघा तय हुई थी और कुल बिक्री कीमत 5,84,24,750 रुपये थी. उसके अनुसार इस रकम का भुगतान 20 मासिक किश्तों में किया जाना था और पूरी रकम मिलने के बाद ही जमीन का कब्जा खरीदार को दिया जाना था.
वादी ने आरोप लगाया कि बिक्री की रकम के तौर पर दिए गए चेक बाउंस हो गए और उसे केवल 2,13,20,000 रुपये ही प्राप्त हुए. उसके अनुसार 3,71,04,750 रुपये की रकम अभी भी बकाया थी. इसी आधार पर उसने सेल डीड को रद्द कराने के लिए सिविल मुकदमा दायर किया.
कंपनी ने बिक्री कीमत और भुगतान के दावे को नकारा
मामले में प्रतिवादी कंपनी ने वादी के दावों का विरोध किया. कंपनी का कहना था कि जमीन की बिक्री 44,25,000 रुपये प्रति बीघा की दर से नहीं हुई थी. कंपनी के मुताबिक जमीन की कीमत 800 रुपये प्रति वर्ग मीटर की दर से तय हुई थी.
कंपनी ने दावा किया कि कुल 2,13,76,000 रुपये की बिक्री कीमत का पूरा भुगतान किया जा चुका था और सेल डीड के निष्पादन के दिन ही जमीन का कब्जा भी सौंप दिया गया था.
कंपनी ने यह भी तर्क दिया कि केवल भुगतान को लेकर विवाद के आधार पर रजिस्टर्ड सेल डीड को रद्द करने की मांग स्वीकार नहीं की जा सकती.
ट्रायल कोर्ट ने खारिज किया था मुकदमा
वादी द्वारा दायर मुकदमे को ट्रायल कोर्ट ने खारिज कर दिया. इसके बाद वादी ने पहली अपीलीय अदालत का रुख किया, लेकिन वहां भी उसे राहत नहीं मिली. पहली अपीलीय अदालत ने ट्रायल कोर्ट के फैसले को सही ठहराया.
इसके बाद वादी ने इलाहाबाद हाईकोर्ट में दूसरी अपील दाखिल की. हाईकोर्ट के सामने मुख्य सवाल यह था कि क्या बिक्री की पूरी रकम का भुगतान न होने के आरोप के आधार पर पहले से रजिस्टर्ड सेल डीड को अमान्य घोषित किया जा सकता है.
सेल डीड में पूरी रकम मिलने का था उल्लेख
हाईकोर्ट ने मामले के दस्तावेजों और पक्षकारों के बयानों की जांच की. कोर्ट ने पाया कि रजिस्टर्ड सेल डीड में बिक्री की पूरी कीमत प्राप्त होने और मौके पर ही कब्जा सौंपे जाने का उल्लेख था.
अदालत ने यह भी ध्यान दिया कि वादी ने जिरह के दौरान स्वीकार किया था कि सेल डीड में दर्ज बातें सही थीं. इसके अलावा कंपनी के नाम पर जमीन का म्यूटेशन भी बिना किसी आपत्ति के हो गया था.
कोर्ट के अनुसार, इन परिस्थितियों में विवाद सेल डीड की वैधता को लेकर नहीं, बल्कि बिक्री की रकम को लेकर था.
धारा 54 के तहत कोर्ट ने समझाया बिक्री का कानून
इलाहाबाद हाईकोर्ट ने ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 की धारा 54 का उल्लेख करते हुए कहा कि बिक्री का अर्थ कीमत के बदले स्वामित्व का हस्तांतरण है. यह कीमत पूरी तरह चुकाई गई हो, भविष्य में चुकाने का वादा किया गया हो या उसका कुछ हिस्सा दिया गया हो और बाकी के भुगतान का वादा किया गया हो, इन परिस्थितियों में भी बिक्री का हस्तांतरण अपने आप अमान्य नहीं हो जाता.
कोर्ट ने माना कि यदि विक्रेता का दावा है कि बिक्री की रकम का कोई हिस्सा उसे नहीं मिला, तो उसका उचित उपाय बकाया रकम की वसूली के लिए कानूनी कार्रवाई करना है.
पैसे की वसूली के लिए अलग मुकदमा किया जा सकता है
जस्टिस अब्दुल शाहिद ने कहा कि यदि बिक्री की रकम को लेकर कोई विवाद है तो अपीलकर्ता या वादी को पैसे की वसूली के लिए उचित सिविल कार्यवाही शुरू करने का अधिकार है. लेकिन केवल इस आधार पर मौजूदा रजिस्टर्ड सेल डीड को अमान्य घोषित नहीं किया जा सकता.
अदालत ने इस मामले में यह अंतर भी स्पष्ट किया कि बिक्री की रकम की वसूली का विवाद और सेल डीड की वैधता दो अलग-अलग कानूनी प्रश्न हैं. यदि दस्तावेज वैध तरीके से निष्पादित और रजिस्टर्ड है तथा उसके विरुद्ध पर्याप्त कानूनी आधार साबित नहीं होता, तो केवल भुगतान विवाद के कारण उसे रद्द नहीं किया जा सकता.
रजिस्टर्ड दस्तावेज की सामग्री महत्वपूर्ण
हाईकोर्ट ने इंडियन एविडेंस एक्ट, 1872 की धारा 91 का भी हवाला दिया. अदालत ने कहा कि जब किसी लिखित और रजिस्टर्ड दस्तावेज के आधार पर अधिकारों का निर्धारण किया जाना हो, तो दस्तावेज की अपनी सामग्री महत्वपूर्ण होती है.
कोर्ट ने कहा कि वादी की ओर से शिकायत और बयान में कही गई ऐसी बातें, जिनका सेल डीड की वास्तविक सामग्री से मेल नहीं है, केवल उनके आधार पर रजिस्टर्ड दस्तावेज को रद्द नहीं किया जा सकता.
अदालत ने यह भी देखा कि वादी ने सेल डीड में दर्ज शर्तों पर तत्काल कोई आपत्ति नहीं उठाई थी. इसके अलावा जमीन का म्यूटेशन भी कंपनी के नाम पर हो गया था.
सुप्रीम कोर्ट के पुराने फैसलों का भी हवाला
इलाहाबाद हाईकोर्ट ने अपने फैसले में सुप्रीम कोर्ट के दहीबेन बनाम अरविंदभाई कल्याणजी भानुशाली और रज़िया बेगम बनाम नफीसा बेगम अब्दुल हामिद मामलों का भी उल्लेख किया.
इन फैसलों के संदर्भ में अदालत ने कहा कि रजिस्टर्ड सेल डीड के निष्पादन और पंजीकरण के बाद स्वामित्व का हस्तांतरण हो सकता है. केवल बिक्री कीमत का कुछ हिस्सा बाद में बकाया रहने से बिक्री अपने आप अमान्य नहीं हो जाती. ऐसे मामलों में विक्रेता के पास बकाया रकम की वसूली के लिए कानूनी उपाय मौजूद रहता है.
लंबे समय तक म्यूटेशन पर आपत्ति नहीं की
हाईकोर्ट ने यह भी महत्वपूर्ण माना कि कंपनी के नाम पर जमीन का म्यूटेशन होने के बाद काफी समय तक वादी ने इस पर आपत्ति नहीं की थी. अदालत के अनुसार, रजिस्टर्ड दस्तावेज में दर्ज तथ्यों और बाद की परिस्थितियों को देखते हुए वादी सेल डीड को अमान्य साबित करने में सफल नहीं रहा.
कोर्ट ने कहा कि रजिस्टर्ड दस्तावेज को केवल मजबूत और विश्वसनीय साक्ष्य के आधार पर ही चुनौती दी जा सकती है. इस मामले में वादी ऐसा पर्याप्त साक्ष्य प्रस्तुत नहीं कर सका, जिससे सेल डीड को रद्द करने का आधार बन सके.
दूसरी अपील भी हुई खारिज
सभी तथ्यों और कानूनी प्रावधानों पर विचार करने के बाद इलाहाबाद हाईकोर्ट ने कानून के महत्वपूर्ण सवाल का जवाब अपीलकर्ता के खिलाफ दिया. कोर्ट ने माना कि बिक्री की रकम को लेकर विवाद अपने आप में रजिस्टर्ड सेल डीड को अमान्य बनाने का आधार नहीं है.
इसके साथ ही हाईकोर्ट ने Devendra Singh v. Great Home Developers Pvt. Ltd. में दायर दूसरी अपील को खारिज कर दिया और ट्रायल कोर्ट तथा पहली अपीलीय अदालत के फैसलों को बरकरार रखा.
फैसले का मुख्य निष्कर्ष यह है कि रजिस्टर्ड सेल डीड के बाद बिक्री की रकम के भुगतान को लेकर विवाद होने पर विक्रेता बकाया राशि की वसूली के लिए कानूनी कार्रवाई कर सकता है, लेकिन केवल भुगतान विवाद के आधार पर रजिस्टर्ड सेल डीड को अमान्य नहीं कराया जा सकता.
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